去年有一份關(guān)于全國(guó)營(yíng)商環(huán)境指數(shù)的研究報(bào)告，從報(bào)告來看，長(zhǎng)三角和珠三角的營(yíng)商環(huán)境水平最高，蘇州工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)容量指數(shù)位居第一。

市場(chǎng)容量也就是市場(chǎng)規(guī)模，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀原動(dòng)力，有市場(chǎng)容量就可以自然拉動(dòng)企業(yè)投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？梢钥闯?，蘇州工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿€是非常大的。

2019 年，蘇州工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)總值 2743 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7.7 萬元，整個(gè)蘇州的 GDP 是 1.93 萬億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6.86 萬元，也就是說，蘇州工業(yè)園區(qū)占到整個(gè)蘇州超過 14% 的生產(chǎn)總值，人均收入也遠(yuǎn)超蘇州平均值。

蘇州工業(yè)園為何如此成功？這還要先從新加坡裕廊工業(yè)園（Jurong Industrial Estate）說起。

01.

極致的園區(qū)規(guī)劃和管理能力

二戰(zhàn)結(jié)束時(shí)，新加坡是一個(gè)缺乏資源、工業(yè)基礎(chǔ)落后、失業(yè)率極高的彈丸之地。為了改變這種面貌，新加坡建立了開發(fā)區(qū)，選擇以吸引跨國(guó)公司投資為主的發(fā)展道路。工業(yè)園區(qū)的成功建立使新加坡實(shí)現(xiàn)了快速工業(yè)化。

新加坡商業(yè)模式的主角是兩個(gè)國(guó)家控股公司：一個(gè)是貿(mào)易工業(yè)部下的「裕廊集團(tuán)」（JTC Corporation，旗下有騰飛集團(tuán)、裕廊國(guó)際、裕廊港口）；另一個(gè)是財(cái)政部下的「淡馬錫控股公司」（Temasek Holdings，旗下有吉寶集團(tuán)、勝科工業(yè)集團(tuán)、新加坡科技工業(yè)集團(tuán)、凱德置地）。

「裕廊集團(tuán)」在新加坡做了四十多年工業(yè)園區(qū)，貢獻(xiàn)了本國(guó)超過 20% 的 GDP，也造就了新加坡獨(dú)特的「商業(yè)模式」：將工業(yè)園區(qū)復(fù)制到印度、印尼、菲律賓、中國(guó)等地，總面積竟相當(dāng)于 171 個(gè)新加坡。

這一商業(yè)模式能夠不斷復(fù)制，關(guān)鍵在于「裕廊集團(tuán)」擁有很強(qiáng)的園區(qū)規(guī)劃和管理能力，可以吸引全球著名企業(yè)入駐，從而為當(dāng)?shù)貛砭蜆I(yè)和稅收。

作為新加坡工業(yè)地產(chǎn)模式異地復(fù)制的「代表作品」，蘇州工業(yè)園運(yùn)營(yíng)商——中新集團(tuán)的「新」方代表的就是新加坡裕廊工業(yè)區(qū)。

蘇州工業(yè)園首期開發(fā)在 1994 年 5 月啟動(dòng) 。

當(dāng)時(shí)，國(guó)內(nèi)的工業(yè)園區(qū)理念還停留在蛇口工業(yè)園區(qū)這種初級(jí)階段，以產(chǎn)品制造、勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)為主，而新加坡裕廊模式的復(fù)制，從理念上首先打開了國(guó)人的視角。

在前期的規(guī)劃上，蘇州工業(yè)園在空間上被分為「三區(qū)」，分別定位于新型和現(xiàn)代化商業(yè)中心；平衡的居住用地和工業(yè)用地；以及輕工業(yè)用地。

蘇州工業(yè)園的規(guī)劃相當(dāng)細(xì)致，不只是工業(yè)園地塊功能劃分上有超前的規(guī)劃，甚至對(duì)于什么時(shí)間段開發(fā)哪種城市功能都有明確的規(guī)定。

受這種「糧草未動(dòng)，規(guī)劃先行」的思想影響，1994 年，蘇州工業(yè)園區(qū)在編制總體規(guī)劃和各種詳細(xì)規(guī)劃上所投入的資金就達(dá)到 3000 萬元人民幣，而在當(dāng)時(shí)，整個(gè)蘇州工業(yè)園區(qū)的財(cái)政收入也僅為 4000 萬元人民幣。

蘇州工業(yè)園整體規(guī)劃的合理性和必要性，在日后的園區(qū)建設(shè)中充分體現(xiàn)出來。

在初期規(guī)劃中，規(guī)劃方就注意到與蘇州市區(qū)的整合，并在規(guī)劃中將園區(qū)建設(shè)與城市空間拓展有機(jī)結(jié)合；進(jìn)一步開發(fā)商住和商務(wù)區(qū)時(shí)，市區(qū)擴(kuò)散的人流則成為商業(yè)開發(fā)的消費(fèi)群體，并同時(shí)實(shí)現(xiàn)了蘇州市區(qū)功能向園區(qū)的紓解。

02.

「真」做產(chǎn)業(yè)園是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)活

因?yàn)?span style="font-weight: bolder;">建產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個(gè)「高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)」的生意，就像現(xiàn)在中國(guó)的商人也在全世界投資建園區(qū)，去東南亞、非洲等地，尋找那種政府急迫需要資金支持，愿意給你更多優(yōu)惠政策的地方投資。

如果在成熟的園區(qū)投資，風(fēng)險(xiǎn)低但入局晚，利潤(rùn)也低，但如果幫當(dāng)?shù)卣畯臒o到有建設(shè)一個(gè)園區(qū)，資金和技術(shù)都是你的，你的話語權(quán)大，風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)當(dāng)然也很高——也就是說投資建園區(qū)，說到底就是為了更高的利潤(rùn)。

而對(duì)所在地的政府而言，有人愿意來你的地方投資建園區(qū)，首先人家?guī)еX來的，不用你自己掏錢，解決了資金問題；其次如果人家做成了，生意做大了你可以收稅；而對(duì)方來這里建廠肯定要招人，又解決了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問題；最后就是當(dāng)?shù)厝速嵙隋X，有錢消費(fèi)了，又會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)增長(zhǎng)，一舉多得。

在這種情況下，政府背景給蘇州工業(yè)園帶來了很大的助力，特別是在建設(shè)初期。

首先在融資方面，風(fēng)險(xiǎn)投資的導(dǎo)入期，面臨著技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，投資相對(duì)謹(jǐn)慎。而在這一階段，技術(shù)創(chuàng)新企業(yè)的創(chuàng)業(yè)資金需求很大，所以容易出現(xiàn)資本供求矛盾。

蘇州工業(yè)園區(qū)以國(guó)有資本為主體設(shè)立了創(chuàng)投引導(dǎo)基金，在風(fēng)險(xiǎn)投資導(dǎo)入期，國(guó)有資本先向技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目注入資金，引導(dǎo)民資與外資跟進(jìn); 當(dāng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)投資成長(zhǎng)期時(shí)，國(guó)有資本再逐步退出市場(chǎng)。這樣做不僅能夠給國(guó)有資本帶來一定回報(bào)，而且能夠引導(dǎo)大量非國(guó)有資本跟進(jìn)。

其次是在招商方面，中新集團(tuán)在蘇州工業(yè)園成立之初，就借助新加坡在國(guó)際上的良好招商品牌，并憑借園區(qū)完善的基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃以及新加坡首創(chuàng)的「一站式」服務(wù)等優(yōu)勢(shì)，吸引各國(guó)跨國(guó)公司和東道國(guó)企業(yè)入駐園區(qū)。

此外，政府還通過提供一站式服務(wù)簡(jiǎn)化各類機(jī)構(gòu)的審批手續(xù)，通過建設(shè)智慧園區(qū)和各類服務(wù)平臺(tái)為企業(yè)提供便捷的服務(wù)。

在運(yùn)營(yíng)管理方面，政企分開，實(shí)行完全市場(chǎng)化運(yùn)作、企業(yè)化管理。政府不干預(yù)開發(fā)商的正常建設(shè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，企業(yè)照章納稅，自負(fù)盈虧，從而最大限度地發(fā)揮企業(yè)和社會(huì)作用，提高園區(qū)管理效率和服務(wù)水平。

由于項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、資金需要量大，新加坡的海外共建園區(qū)大多采用「統(tǒng)一規(guī)劃、分期滾動(dòng)開發(fā)」的土地集約化開發(fā)操作模式，用項(xiàng)目前一期的開發(fā)收入補(bǔ)充到下一期的開發(fā)投入中，降低了投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了項(xiàng)目的可預(yù)見性。蘇州工業(yè)園也采用的是這種方式。

在這樣的多向驅(qū)動(dòng)下，三星，博世，施耐德，歐萊雅，飛利浦，蘋果，華為研發(fā)中心等國(guó)內(nèi)外知名品牌都在蘇州工業(yè)園依次落地。

園區(qū)還一直堅(jiān)持開發(fā)高端精品的住宅項(xiàng)目，而客戶因?yàn)橘?gòu)買力足也接受這樣的產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)的土地出讓也很好地反哺了園區(qū)的財(cái)政收入，真正形成了良性循環(huán)。

03.

盈利方式與核心能力

蘇州工業(yè)園從 2001 年開始盈利，新加坡、中國(guó)和地方政府，三方都獲得了收益。盈利的點(diǎn)主要有兩個(gè)：「租賃收入」和「中介服務(wù)費(fèi)」。

「租賃收入」來自于園區(qū)中的土地使用權(quán)、廠房設(shè)施、生活設(shè)施如住宅區(qū)的租賃。

「中介服務(wù)」的方式就比較多樣了，例如給客戶做整體的園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃；做建成后的項(xiàng)目管理；或只賣管理方案。中介服務(wù)利潤(rùn)率更高，經(jīng)驗(yàn)是現(xiàn)成的，邊際成本很低。

這些都是和園區(qū)項(xiàng)目直接相關(guān)的收入。而在項(xiàng)目完成的初期，作為開發(fā)方還能得到一級(jí)土地出售收入；在園區(qū)逐漸成熟后，還能通過股權(quán)投資等資本運(yùn)作，從進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)中獲得更加豐厚的回報(bào)。

做到這樣的好成績(jī)，除了政府背景的強(qiáng)大支持之外，蘇州工業(yè)園也有自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力：

第一，精準(zhǔn)定位。

吸引高新技術(shù)企業(yè)，獲得了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策，還成為「技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)優(yōu)惠政策」的試點(diǎn)。

第二，合理布局。

園區(qū)內(nèi)「功能用地劃分」借鑒了新加坡的布局結(jié)構(gòu)。中心地帶是「商業(yè)區(qū)」，外圍依次是「居住區(qū)」和「工業(yè)區(qū)」。這樣上班和逛街的人流分開了，重型與輕型交通也分開了，避免了交通擁堵。同時(shí)在居住區(qū)與工業(yè)區(qū)之間設(shè)緩沖帶。綠化率高達(dá) 40%，污水 100% 截流。

「生活區(qū)」照搬了新加坡「鄰里中心模式」。鄰里中心是一個(gè)社區(qū)服務(wù)概念，指在 3000-6000 戶居民中設(shè)立一個(gè)功能比較齊全的商業(yè)、服務(wù)、娛樂中心，包括郵政、市場(chǎng)、門診、電影院、書店等，可以視為一種非常系統(tǒng)化的社區(qū)商業(yè)，也就是「一站式生活配套服務(wù)」。這樣的規(guī)劃方便了居民生活，也保障了經(jīng)營(yíng)者的收益。

第三，人才引進(jìn)。

相對(duì)比搶人大戰(zhàn)給戶口的「口嗨」，園區(qū)很早就開出一般城市一倍以上的公積金，而且初來不寬裕的畢業(yè)生，大多可以享受園區(qū)的人才公寓。

04.

「假」做產(chǎn)業(yè)園沒有未來

以往，開發(fā)商以「健康產(chǎn)業(yè)」「文旅產(chǎn)業(yè)」拿地，紛紛提出各種雄心勃勃的投資計(jì)劃，但無序開發(fā)、重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象比較普遍，而且大家心里都明白，多數(shù)開發(fā)商雖說以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的名義拿地，實(shí)則做的還是傳統(tǒng)住宅開發(fā)的事。

但自3月國(guó)內(nèi)疫情逐漸平穩(wěn)以來，江蘇、浙江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，積極動(dòng)用政府力量出臺(tái)地方支持措施，鼓勵(lì)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，并提前布局疫情中后期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

以江蘇為例，4月30日，蘇州市委常委會(huì)召開會(huì)議。會(huì)議指出，要更好發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)鏈在招商引資、市場(chǎng)拓展中的作用。要加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的研究，真正做到圍繞產(chǎn)業(yè)鏈做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈、布局創(chuàng)新鏈、配置資金鏈、部署服務(wù)鏈、謀劃替代鏈、拓展柔性鏈。

并且，政府對(duì)于能給地方導(dǎo)入實(shí)打?qū)嵏咝庐a(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)商持普遍的歡迎態(tài)度，為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，國(guó)家在第二批特色小鎮(zhèn)申報(bào)時(shí)提出「以旅游文化為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)推薦比例不得超過1/3，對(duì)新興產(chǎn)業(yè)給予更多的政策傾斜」。

因此，未來還想以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)名義拿地，「假」做產(chǎn)業(yè)園是越來越難，畢竟「狼來了」的故事講第二遍就騙不到人了。

北京副市長(zhǎng)盧彥在一次采訪中說過，「達(dá)到100 億，首鋼用了71年，聯(lián)想用了17年，而小米只用了不到 3 年。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)越來越大」。

未來，用科技拿地，才是講好產(chǎn)業(yè)故事最有效的手段。