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我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展痛點全面剖析
來源：未知 日期：2018-12-17 點擊：次
產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一個具有獨特吸引力的區(qū)域體，具有復(fù)雜的雙重屬性。它一方面是相關(guān)企業(yè)的區(qū)域聚集體，表現(xiàn)出一定的宏觀性；另一方面由于其運營方式多為政府投資或規(guī)劃，開發(fā)企業(yè)管理運營，因此又具有一定的微觀性。中國園區(qū)經(jīng)濟(jì)雖只有二三十年的發(fā)展歷程，但卻是每隔幾年邁上一個新的臺階。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展越快，暴露的問題也越多，盡管當(dāng)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受到各路資本熱捧，一路躍進(jìn)到產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0時代，但依舊遮掩不了部分園區(qū)1.0時代的特質(zhì)。
一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化競爭壓力大
產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速不僅是開發(fā)商主動選擇轉(zhuǎn)型的結(jié)果，這也與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢及發(fā)展政策緊密相關(guān)。然而產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商大多看中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的巨大市場潛力，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品市場上供應(yīng)卻幾乎是空白，但一旦踏入這個領(lǐng)域，卻讓人感覺到進(jìn)退兩難，面臨著競爭大企業(yè)入駐難的壓力。由于前期國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷過一輪高速發(fā)展，目前全國園區(qū)存量很大，同質(zhì)化競爭壓力大，企業(yè)在選擇產(chǎn)業(yè)園區(qū)時，還需要考慮到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的供給量是否已經(jīng)超過了產(chǎn)業(yè)容量。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)正面臨兩大問題：供給過剩，園區(qū)招商難；同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭陷入“價格戰(zhàn)”。
二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)過分依賴房地產(chǎn)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性是小客群，大客戶，成交周期長，利潤率不高；傳統(tǒng)地產(chǎn)是小客戶，大客群，利潤率高，資金周轉(zhuǎn)快。所以傳統(tǒng)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是兩種思維，這或許可以解釋為什么包括萬科、復(fù)星、綠地、碧桂園等傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，沒有一家能達(dá)到及格線。
現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園在全國遍地開花，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在做，但普遍對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的認(rèn)識還存在誤區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)與傳統(tǒng)制造業(yè)園區(qū)不同，不是簡單的蓋房子租房子，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目仍然固守房地產(chǎn)開發(fā)的思維，所以才會出現(xiàn)那么多產(chǎn)業(yè)空城。
如今市場上一種觀點就是非此即彼。有的人做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)唯地產(chǎn)是從，也有的人講“去地產(chǎn)化”，實際上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是房地產(chǎn)，但在現(xiàn)階段又不能完全剝離房地產(chǎn)，甚至有些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)的一種異化。
園區(qū)產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一定要產(chǎn)城結(jié)合，結(jié)合城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，充分服務(wù)于政府的經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)。其次，要具有整合思維。做產(chǎn)業(yè)園區(qū)注重集聚效應(yīng)，園區(qū)做眾創(chuàng)空間應(yīng)充分統(tǒng)籌和整合政府資源和社會資源。
三、政府主導(dǎo)園區(qū)有利有弊
從運作模式上看，目前很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)大都屬于由地方政府絕對主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園。地方政府主導(dǎo)，從政策上是有利的，但同時又是一把雙刃劍。各級地方政府往往從政績角度出發(fā)傾向于立竿見影、經(jīng)濟(jì)效益高、回報快的領(lǐng)域。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)從投入到產(chǎn)出要有一個較長的時間段才能見效，以至于地方政府不舍得花大量的時間、精力、財力，來投入這樣一個有著特殊性的行業(yè)。另外，因為對科學(xué)規(guī)律的不熟悉和對市場把握不準(zhǔn)，園區(qū)投資還存在著一定的風(fēng)險，所以政府在園區(qū)的投資建設(shè)上非常謹(jǐn)慎。謹(jǐn)慎不可怕，但卻因過于謹(jǐn)慎耽誤了發(fā)展的黃金期，從而到最后不了了之而收場。
尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下降的新常態(tài)下，園區(qū)招商引資的環(huán)境發(fā)生改變，一些園區(qū)不能完成招商引資目標(biāo)；一些園區(qū)引進(jìn)的大項目、大企業(yè)，由于資金短缺、土地指標(biāo)限制、規(guī)劃調(diào)整等多方面原因，土地圈而未建，項目建而未動的現(xiàn)象普遍存在。這也是全國各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)在地方政府絕對主導(dǎo)下所面臨的現(xiàn)實問題。
四、政策依賴嚴(yán)重，內(nèi)生發(fā)展較弱
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因其特殊性，受國家政策影響的波動性向來比較大，任何風(fēng)吹草動，都能在行業(yè)內(nèi)驚起一池波瀾，在實際操作中，政策優(yōu)惠、土地條件、稅收減免等往往也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營者招商引資最有利的說辭。
于是造成了重外部優(yōu)惠政策，輕內(nèi)生動力培育這樣的一種現(xiàn)象。園區(qū)能夠以優(yōu)惠政策，包括土地價格優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠來吸引企業(yè)入駐，但是對于入駐企業(yè)內(nèi)生動力的培育，園區(qū)所花精力較少。
因其對行業(yè)帶來的風(fēng)險具有整體性、普遍性、持久性，所以對于行業(yè)來說屬于系統(tǒng)性風(fēng)險，眾所周知，系統(tǒng)性風(fēng)險所帶來的經(jīng)濟(jì)損失具有不可消除性，此誠生死存亡之利害，不得不高度提防。
五、園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條未形成閉環(huán)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個重要的概念是能夠形成產(chǎn)業(yè)鏈，但能形成完整產(chǎn)業(yè)鏈很少，產(chǎn)業(yè)未形成集聚效應(yīng)。大多數(shù)園區(qū)也在招商引資方面，更注重平方米納稅額等這些指標(biāo)，對于產(chǎn)業(yè)相互之間的配套也僅僅停留在口頭或者宣傳上，影響園區(qū)可持續(xù)發(fā)展能力。
很多園區(qū)都采用點對點的招商引資方式，但是招商過程中建立的產(chǎn)業(yè)鏈整合其實更為重要。如果不能整合產(chǎn)業(yè)鏈，園區(qū)后續(xù)的競爭力將存在問題。不同產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向需要不同的產(chǎn)業(yè)配套，而這種產(chǎn)業(yè)配套對于非實力型開發(fā)商是非常困難的，不同的地塊往往具備吸引不同產(chǎn)業(yè)的地緣優(yōu)勢，不同產(chǎn)業(yè)又需要不同的產(chǎn)業(yè)配套，這種產(chǎn)業(yè)配套短期之內(nèi)難以完成的，完成后又很難在不同地塊中復(fù)制，開發(fā)商、地塊區(qū)位、產(chǎn)業(yè)配套往往很難完全匹配，這都會對開發(fā)增加難度。
六、園區(qū)產(chǎn)城分離現(xiàn)象嚴(yán)重
目前，一些以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展情況大多都不理想。在很多園區(qū)，“新興產(chǎn)業(yè)”僅僅被當(dāng)作園區(qū)地產(chǎn)招商的概念和噱頭；在有的園區(qū)，僅有的幾家與新興產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不佳，無奈園區(qū)逐漸被傳統(tǒng)的、高耗能、高污染的產(chǎn)業(yè)所占據(jù)；有的園區(qū)，所謂的新興產(chǎn)業(yè)園甚至已變?yōu)閺U棄的“空城”。
當(dāng)前以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及各類開發(fā)區(qū)，在建設(shè)過程中普遍存在“產(chǎn)城分離”和“圈地思維”這兩個突出的問題。結(jié)果是，開發(fā)區(qū)內(nèi)越來越多的樓房、工廠拔地而起，但同時也有越來越多的空城誕生，更有大量土地荒廢，最后地方債務(wù)高筑。由于配套嚴(yán)重滯后，產(chǎn)城分離現(xiàn)象嚴(yán)重。產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)沒有做到配套先行，缺乏產(chǎn)業(yè)配套、生活配套，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)白天熱鬧，晚上幾乎成為空城，產(chǎn)業(yè)和城市融合度很低，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展缺乏后勁。
七、產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨招商盲目和隨意的難題
企業(yè)的搬遷或擴(kuò)大并非兒戲，如果企業(yè)不愿意搬走，無論采取什么攻勢也是徒勞，即便是企業(yè)想走，那也需要很長時間的準(zhǔn)備、思考、選擇。所以這就注定產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商是一個長期的過程，必須要制定長期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商策略。
越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資商、政府、招商人員發(fā)現(xiàn)，破解產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展問題，必先突破招商難題。招商不是孤立地存在的，更不能將招商看成一個外接配置，也不能為招商而招商。無論是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，如果為招商而招商，其結(jié)果肯定是失敗。
沒有一個好的定位、沒有一個差異化的與眾不同的定位，招商做起來就會很艱難，所謂招商要從定位做起，就是指根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特性，結(jié)合市場競爭情況，來對項目做一個差異化的定位，從定位上規(guī)避競爭，或者退出競爭，通過定位打造一個市場上的全新具有很強(qiáng)競爭能力的為客戶所喜歡的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
八、過于重視硬件從而忽略軟件打造
重硬件建設(shè)，輕軟實力打造是很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的通病。產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍過于重視基礎(chǔ)設(shè)施，而忽略服務(wù)、品牌等軟實力的建設(shè)。目前很多地方大建科技新城，有田園城市概念的，有智慧城市概念的，有獨棟總部概念的等等，建筑物業(yè)設(shè)計都很漂亮。但是對于此，必須要回歸到對于目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的吸引力上去考慮，不能無止境的將成本投入到對規(guī)劃與建設(shè)上去，適度、適合非常重要。所謂量體裁衣，體是產(chǎn)業(yè)、行業(yè)，或者某個特定的客群，衣是規(guī)劃、空間、物業(yè)、房子。而更多的則是軟件上的服務(wù)。
目前針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)服務(wù)公司非常少，一般都是開發(fā)商自建，自建由于缺少規(guī)模效應(yīng)，成本非常高，服務(wù)質(zhì)量也差，特別是在能給企業(yè)帶來較高價值的金融、稅收、人才等的專業(yè)服務(wù)公司少，如果對產(chǎn)業(yè)區(qū)入駐企業(yè)做滿意度調(diào)查的話，80%會提及商服配套少，基本的餐飲配套都有，但針對商務(wù)客戶、休閑娛樂等的就往往不足。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的員工往往兩極分化，如何針對不同人群提供不同服務(wù)，國內(nèi)目前大多沒有規(guī)模性公司來配套，產(chǎn)業(yè)區(qū)的客戶似乎是被遺忘的客戶。
九、產(chǎn)業(yè)園區(qū)多缺乏成熟的商業(yè)模式
任何一種產(chǎn)業(yè)都得有自己的盈利模式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也概莫能外，如何創(chuàng)新商業(yè)模式，并探索新的盈利模式，來適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成為擺在眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商面前的大問題。園區(qū)盈利模式設(shè)置不合理，導(dǎo)致園區(qū)自我造血功能差。
現(xiàn)代化的園區(qū)是個功能復(fù)合的綜合體，涉及的物業(yè)不僅僅是廠房和辦公樓，還有住宅、商業(yè)、商務(wù)等多種物業(yè)類型，因此，如何平衡這些物業(yè)之間的關(guān)系，從資金鏈上進(jìn)行優(yōu)化配置是園區(qū)能否順利發(fā)展的重要一環(huán)。國內(nèi)很多園區(qū)，僅僅依托廠房銷售為主要盈利模式，一旦銷售不暢，或者是銷售完，園區(qū)后期的持續(xù)收益方面就會存在一定的限制。部分園區(qū)發(fā)展自我造血功能差，影響園區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展。
十、產(chǎn)業(yè)園區(qū)缺乏特色價值
功能分區(qū)無法突顯功能，綜合配套過于機(jī)械，產(chǎn)品缺少使用價值，園區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)氛圍，難以做到與市場嚴(yán)絲合縫的對接。目前，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目依然保留了產(chǎn)業(yè)園的部分開發(fā)模式，在功能分區(qū)、綜合配套以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，缺少了更多的市場亮點，無法形成獨特的市場吸引力，從而泯然于風(fēng)起云涌的區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)大潮之中。這其實也就是造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重的原因之一。
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