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為什么建議中小企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)？
來(lái)源：高新院 achie.org 日期：2022-03-29 點(diǎn)擊：次
近日，2022年全國(guó)兩會(huì)落下帷幕，兩會(huì)聲音牽動(dòng)著中小企業(yè)主的心。自疫情爆發(fā)以來(lái)，我國(guó)許多企業(yè)、特別是抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小企業(yè)受到了很大沖擊。對(duì)此，“為企業(yè)雪中送炭，助企業(yè)煥發(fā)生機(jī)”，成為了《政府工作報(bào)告》對(duì)市場(chǎng)主體的承諾，也成為了中小企業(yè)發(fā)展的信心和底氣。在國(guó)家助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大環(huán)境下，對(duì)中小企業(yè)有非常多的扶持政策，為了企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，提升企業(yè)自身實(shí)力、加速升級(jí)才是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必然之路。隨之而來(lái)的是企業(yè)主往往都在想到底是自己購(gòu)地建廠好還是通過(guò)租賃廠房比較好？
一
企業(yè)購(gòu)地“自建”廠房分析
01
投入高
購(gòu)地建廠投入非常高，小型單位用地政府根本不會(huì)出售，中小企業(yè)因?yàn)橐?guī)模中小，對(duì)載體的需求面積也不夠大，量級(jí)也達(dá)不到拿地自建廠房的入園門(mén)檻，府出讓工業(yè)用地的面積基本都在30畝或50畝以上，這樣的面積，對(duì)于中小企業(yè)根本就買不起。
02
時(shí)間長(zhǎng)
就算購(gòu)買到了工業(yè)用地，企業(yè)自建廠房需要項(xiàng)目立項(xiàng)備案、用地、選址及環(huán)境評(píng)審、獲取土地使用證及規(guī)劃審批等一系列流程手續(xù)，從交保證金到拿到土地，至少需要6個(gè)月的時(shí)間。這個(gè)過(guò)程，需要先把買地款交給政府，安排一個(gè)專門(mén)的團(tuán)隊(duì)與政府對(duì)接，與發(fā)改、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、環(huán)保、消防、工商、稅務(wù)、執(zhí)法等十幾個(gè)部門(mén)打交道，要折騰幾個(gè)月才能拿到土地證，然后施工幾個(gè)月，前后算下來(lái)企業(yè)一般需要2年時(shí)間才能達(dá)到投產(chǎn)要求。而中小企業(yè)的優(yōu)勢(shì)就是把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)能力強(qiáng)而快，2年時(shí)間過(guò)去了，市場(chǎng)機(jī)會(huì)早已不復(fù)存在。
03
管理支出
投資建廠的所有資金最后都會(huì)變成固定資產(chǎn)，一旦我們把現(xiàn)金投到固定資產(chǎn)，成本就會(huì)增大。部分中小企業(yè)主認(rèn)為購(gòu)置土地后，可以用固定資產(chǎn)貸款，有了融資抵押物資金就有了保障。但是商業(yè)銀行抵押物的價(jià)值只有重置價(jià)格的40-50%，也就是1000萬(wàn)的投入只能算400-500萬(wàn)的抵押價(jià)值，具體貸款額還要看其他指標(biāo)。其次，實(shí)際貸款過(guò)程中總計(jì)各類成本，低于10%是很少能拿到貸款的。融資成本附加在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本中，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的資金壓力，這勢(shì)必對(duì)企業(yè)正常發(fā)展和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生巨大的影響。
二
企業(yè)廠房“租賃”分析
01
不確定性
對(duì)于現(xiàn)在的中小型企業(yè)來(lái)講，買不起工業(yè)用地，用租廠房的方式花費(fèi)確實(shí)減低了很難多，但是畢竟是租借的廠房，沒(méi)有歸屬感，廠房一般都是以年租借，租金每年都不同，經(jīng)費(fèi)預(yù)算難以控制，同時(shí)也可能出現(xiàn)不能續(xù)約的現(xiàn)象，頻繁搬離企業(yè)地址，造成了許多不確定因素。
02
實(shí)用性低
租賃廠房的整體效果一般。通常租賃的廠房都是普通標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房只有一些簡(jiǎn)單的基本配套設(shè)施。租的廠房雖然擁有使用權(quán)，但在很大一個(gè)程度上來(lái)講這個(gè)廠房仍然是屬于所有者的。
三
企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)分析
中小企業(yè)入駐正規(guī)產(chǎn)業(yè)園區(qū)從全球產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看是大勢(shì)所趨，并且是一條符合中小企業(yè)自身發(fā)展規(guī)律、資源集約、產(chǎn)業(yè)集群化的發(fā)展之路。
01
類輕資產(chǎn)
企業(yè)最終的目標(biāo)是利潤(rùn)最大化。從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，在資產(chǎn)回報(bào)降低、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的時(shí)代，輕資產(chǎn)模式能夠通過(guò)資產(chǎn)、資源、資本的配置優(yōu)化，充分發(fā)揮專業(yè)化和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)的整體效率水平，將企業(yè)的資金和精力集中于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)擴(kuò)展等核心業(yè)務(wù)，從而增加企業(yè)的發(fā)展和后續(xù)動(dòng)力。
所以，中小企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園，以“類輕資產(chǎn)”形式拎包入住，根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際需求和發(fā)展速度對(duì)廠房面積進(jìn)行靈活把控，避免資源浪費(fèi)是上上之選。購(gòu)地建廠重資產(chǎn)配置不適合中小企業(yè)的自身特點(diǎn)，遏制了中小企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)處。
02
園區(qū)是政策高地
園區(qū)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主平臺(tái)、主陣地，受當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策及區(qū)域政策輻射，對(duì)企業(yè)的利好包括但不限于租金減免（同地段同品質(zhì)，園區(qū)租金更低）、稅收返還、人才/科研項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)、金融扶持等，以及一些「軟性」扶持，包括政企對(duì)接、業(yè)務(wù)代辦、專項(xiàng)補(bǔ)貼，省市級(jí)普惠政策傾斜等。
03
園區(qū)有完善的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)
選址就是選圈層，園區(qū)是鏈上企業(yè)、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)和行業(yè)人才的集聚地，只要是企業(yè)所需的要素資源，無(wú)論是研發(fā)、設(shè)計(jì)、零部件配套，還是人才、資金、交流對(duì)接平臺(tái)，在園區(qū)體系內(nèi)都能找得到。
04
產(chǎn)業(yè)園區(qū)是地方政府媒體焦點(diǎn)
園區(qū)發(fā)展是地方最重要的「政績(jī)」之一，是地方領(lǐng)導(dǎo)的工作重心所在。新聞媒體報(bào)道的熱門(mén)地點(diǎn)，也是領(lǐng)導(dǎo)、客商的重要參訪點(diǎn)；園內(nèi)企業(yè)因此可能得到更多「露臉」機(jī)會(huì)，更容易被地方領(lǐng)導(dǎo)「關(guān)懷」和得到免費(fèi)的媒體宣傳報(bào)道，這是助力企業(yè)發(fā)展，提升公司軟實(shí)力的一大助力。
05
省心省力企業(yè)形象好
正規(guī)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都是根據(jù)各行各業(yè)的需求進(jìn)行深入分析和規(guī)劃建立的標(biāo)準(zhǔn)化廠房。已經(jīng)做好了圍墻、綠化、道路、地面硬化、門(mén)衛(wèi)室等，整體形象統(tǒng)一整潔、形象規(guī)范、現(xiàn)代感強(qiáng)。入園企業(yè)只需要稍微裝修一下，把設(shè)備搬過(guò)來(lái)即可生產(chǎn)。同時(shí)，整個(gè)企業(yè)廠區(qū)有任何問(wèn)題、維修維保等，園區(qū)物業(yè)都會(huì)提供周到服務(wù)，給企業(yè)主省去煩心雜事，有足夠時(shí)間和精力經(jīng)營(yíng)公司，專注推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。
06
彰顯企業(yè)品牌形象和實(shí)力
如中南高科沈陽(yáng)產(chǎn)業(yè)園識(shí)別度高的園區(qū)，本身就代表產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚和政府的挑選把關(guān)，入駐企業(yè)自帶光環(huán)，更容易得到行業(yè)和投資人的關(guān)注。一些高端的寫(xiě)字樓。
07
園區(qū)一站式服務(wù)
正規(guī)產(chǎn)業(yè)園為了促進(jìn)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，完善園區(qū)服務(wù)功能，都會(huì)打造全方位服務(wù)平臺(tái)，針對(duì)企業(yè)的幫扶機(jī)制健全，包括投融資、擔(dān)保、物流、人才招聘、培訓(xùn)、技術(shù)咨詢、財(cái)稅等服務(wù)，還可以幫扶企業(yè)申請(qǐng)專項(xiàng)補(bǔ)貼、房租補(bǔ)貼等。這些不但給入駐企業(yè)提供極大便利，更節(jié)省了許多手續(xù)繁雜的時(shí)間成本和企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。
08
產(chǎn)業(yè)園區(qū)正處于入駐風(fēng)口期
當(dāng)下受疫情影響，各地亟需通過(guò)發(fā)展產(chǎn)業(yè)來(lái)提振經(jīng)濟(jì)，這段時(shí)間，地方領(lǐng)導(dǎo)發(fā)展新經(jīng)濟(jì)的心情最迫切、對(duì)投資的熱情最高、招商壓力最大，企業(yè)的政策就更優(yōu)渥，入駐條件也就更好，此時(shí)把握風(fēng)口期，入駐園區(qū)，是一種變相的「抄底」。
綜上，購(gòu)地建廠或者是租賃廠房都是傳統(tǒng)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，隨著時(shí)代的發(fā)展，園區(qū)入駐的方便性和創(chuàng)新性更加符合時(shí)代的企業(yè)發(fā)展需求，同時(shí)也是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，成為企業(yè)發(fā)展道路上又一個(gè)突破性里程碑。
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