在地方政府推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中，國企發(fā)揮著主力軍的作用，從“三通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到高大上的“全球招商引智”，都是國企在貢獻(xiàn)力量。當(dāng)前，全球經(jīng)濟(jì)增長緩慢，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，要在下一個(gè)五年更好的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和民生改善，做好國資國企“十四五”規(guī)劃的重要性不言而喻。

筆者在此探討大都市老城區(qū)的地方國資國企如何做好“十四五”規(guī)劃，以便更好的發(fā)揮其在城市更新、社區(qū)治理和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的作用。

筆者參與編制過上海浦西兩個(gè)老城區(qū)的國資國企十四五規(guī)劃，發(fā)現(xiàn)了老城區(qū)國資國企發(fā)展共有的一些問題，也觀察到一些好的做法，在此拿來分享。

問題1 ：“土地財(cái)政”見底，物業(yè)租金成為“救命稻草”。大都市老城區(qū)的開發(fā)時(shí)間早，到目前，能夠用來出售的土地少之又少，多數(shù)國企把自持樓宇等自持對外出租，依靠租金維持現(xiàn)金流。

問題2：“城市更新”成本高，大都市老城區(qū)留存有大量的歷史文化遺產(chǎn)，在保護(hù)和修繕過程中需要大量資金投入，僅僅依靠門票收入難以覆蓋支出，只能依賴政府的財(cái)政補(bǔ)貼。

問題3：在大都市老城區(qū)，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨土地、人才、產(chǎn)業(yè)鏈等方面的困境，發(fā)展樓宇“垂直經(jīng)濟(jì)”和“垂直產(chǎn)業(yè)鏈”成為必然選擇。這就要求國企的招商人員能夠快速轉(zhuǎn)變工作方法、工作理念，從原本的園區(qū)招商調(diào)整為現(xiàn)在的樓宇招商。

固然大都市老城區(qū)國資國企面臨不少發(fā)展問題，但一直在積極探索出路，取得了一些積極成果，筆者在此進(jìn)行梳理，希望對其他老城區(qū)的發(fā)展有所啟示。

建議1：做好從“房東”到“股東”的身份轉(zhuǎn)換。大都市老城區(qū)國資國企要主動(dòng)了解產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，與入駐樓宇的企業(yè)積極溝通，選擇合適的企業(yè)進(jìn)行入股，這不僅有利于拓寬盈利渠道，也有利于增強(qiáng)招商的粘性。當(dāng)然，“股東”身份具有一定風(fēng)險(xiǎn)，可能涉及到國有資產(chǎn)流失，相關(guān)部門應(yīng)該制定鼓勵(lì)大膽試錯(cuò)的免責(zé)政策，讓地方國資國企大膽試錯(cuò)。

建議2：加強(qiáng)“外聯(lián)內(nèi)引”，提高城市更新的治理水平。外部方面，大都市老城區(qū)國資國企可以和萬科、萬達(dá)等房地產(chǎn)商開發(fā)域內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)，這樣既能發(fā)揮社會(huì)力量的專業(yè)化優(yōu)勢，又能在項(xiàng)目合作中提升自身團(tuán)隊(duì)的能力。內(nèi)部方面，大都市老城區(qū)國資國企要加快人才隊(duì)伍建設(shè)，提升團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化水平，通過試點(diǎn)職業(yè)經(jīng)理人、開展正向激勵(lì)等，提高管理層和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的積極性。

建議3：緊盯產(chǎn)業(yè)前沿，發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。大都市老城區(qū)國資國企大都具有良好的產(chǎn)業(yè)資源，但限于招商理念、視野和能力未能及時(shí)切換，很多好的招商機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝。招商團(tuán)隊(duì)可以在老城區(qū)原有產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，結(jié)合最新產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)，率先建立立區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、區(qū)塊鏈中重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、5G示范區(qū)等項(xiàng)目，改變以往只提供廠房，而缺乏配套產(chǎn)業(yè)生態(tài)和組織生態(tài)的狀況。